به گزارش ذره‌بین بورس، دولت در تازه‌ترین تصمیم خود برای مدیریت بازار اجاره، سقف افزایش اجاره‌بها را در سراسر کشور ۲۵ درصد تعیین کرده است. بر اساس مصوبه سران سه قوه، قراردادهای اجاره در صورت تمایل مستأجر، به‌طور خودکار برای یک سال دیگر تمدید خواهد شد و مراجع قضایی نیز تا پایان مدت اجرای مصوبه، از صدور حکم تخلیه صرفاً به دلیل پایان مدت قرارداد خودداری خواهند کرد.
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، با اعلام این مصوبه تأکید کرده است که هدف از اجرای این سیاست، حمایت از مستأجران و ایجاد ثبات بیشتر در بازار اجاره است.
آیا تعیین سقف اجاره‌بها به تعادل بازار کمک می‌کند؟
اعمال سقف قیمتی برای اجاره‌بها یکی از سیاست‌هایی است که در کشورهای مختلف برای حمایت از مستأجران به اجرا درآمده است. با این حال، کارشناسان اقتصادی درباره میزان اثربخشی این ابزار اتفاق نظر ندارند و معتقدند موفقیت یا شکست آن به شرایط اقتصادی، نرخ تورم و میزان عرضه مسکن وابسته است.
در اقتصادی که با تورم بالا مواجه است، محدود کردن رشد اجاره‌بها می‌تواند انگیزه مالکان برای عرضه واحدهای مسکونی را کاهش دهد و بخشی از معاملات را به بازارهای غیررسمی منتقل کند. در مقابل، حامیان این سیاست معتقدند تعیین سقف اجاره در کوتاه‌مدت می‌تواند از فشار هزینه‌های مسکن بر خانوارها بکاهد.
تجربه آرژانتین از کنترل بازار اجاره
یکی از نمونه‌های شناخته‌شده در این زمینه، تجربه آرژانتین است. دولت این کشور در سال ۲۰۲۰ و همزمان با همه‌گیری کرونا، قانونی را به اجرا گذاشت که مدت قراردادهای اجاره را افزایش می‌داد و رشد اجاره‌بها را به شاخص‌های رسمی تورم وابسته می‌کرد.
این سیاست در شرایطی اجرا شد که اقتصاد آرژانتین با تورم بسیار بالا روبه‌رو بود. افزایش ریسک برای مالکان باعث شد بخشی از واحدهای مسکونی از بازار اجاره خارج شوند یا به بازار فروش و اجاره‌های کوتاه‌مدت منتقل شوند. در نتیجه، عرضه مسکن استیجاری کاهش یافت و دسترسی مستأجران به واحدهای اجاره‌ای دشوارتر شد.
تغییر مسیر با آزادسازی بازار
پس از روی کار آمدن دولت جدید، قانون کنترل اجاره‌بها لغو شد و طرفین قرارداد اختیار بیشتری برای تعیین شرایط اجاره پیدا کردند. بر اساس گزارش‌های منتشرشده، با کاهش محدودیت‌های قانونی، بخشی از واحدهای مسکونی دوباره به بازار اجاره بازگشت و تعداد فایل‌های عرضه‌شده افزایش یافت.
همزمان، افزایش عرضه موجب شد رقابت میان مالکان بیشتر شود و روند رشد اجاره‌بها نسبت به دوره قبل تعدیل شود؛ موضوعی که از سوی برخی تحلیلگران به‌عنوان یکی از نتایج آزادسازی بازار مورد ارزیابی قرار گرفته است.
تجربه‌های جهانی چه پیامی دارند؟
بررسی تجربه کشورها نشان می‌دهد سیاست کنترل اجاره‌بها به‌تنهایی نمی‌تواند مشکلات ساختاری بازار مسکن را برطرف کند. بسیاری از اقتصاددانان بر این باورند که موفقیت این سیاست به عواملی مانند کنترل تورم، افزایش ساخت‌وساز، بهبود عرضه مسکن و ایجاد تعادل میان حقوق موجران و مستأجران وابسته است.
در ایران نیز باید دید اجرای سقف ۲۵ درصدی اجاره‌بها در کنار تمدید خودکار قراردادها تا چه اندازه می‌تواند به آرامش بازار کمک کند و آیا این سیاست در بلندمدت به افزایش عرضه واحدهای استیجاری منجر خواهد شد یا خیر؛ موضوعی که نتیجه آن در ماه‌های آینده مشخص‌تر خواهد شد.
