به گزارش ذره‌بین بورس، تازه‌ترین آمارهای تورمی نشان می‌دهد نرخ رشد اجاره‌بها در مردادماه روندی نزولی داشته است. این کاهش در شرایطی رخ داده که هزینه‌های زندگی همچنان فشار قابل توجهی بر خانوارها وارد می‌کند و قیمت‌های پیشنهادی در بسیاری از فایل‌های اجاره، افزایش‌هایی بالاتر از نرخ‌های رسمی را نشان می‌دهد.
بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن، در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز با اشاره به تفاوت میان آمارهای رسمی و واقعیت بازار گفت: بازار مسکن را نمی‌توان با آمارهای ماهانه ارزیابی کرد؛ چراکه عوامل متعددی بر این بازار اثرگذار است و ماهیت آن نیز بلندمدت است.
وی افزود: سیاست‌هایی مانند تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها نیز عمدتاً آثار کوتاه‌مدت دارند و نمی‌توان بر اساس آنها درباره روند کلی بازار مسکن قضاوت کرد.
کاهش معاملات، ارزیابی بازار را دشوار کرده است
ستاریان با اشاره به وضعیت معاملات مسکن اظهار کرد: زمانی که تعداد معاملات به‌شدت کاهش یافته، آمارهای موجود نمی‌توانند تصویر کاملی از شرایط بازار ارائه دهند. به گفته او، نمی‌توان چند صد معامله را با ده‌ها هزار معامله در دوره‌های گذشته مقایسه کرد و بر مبنای آن درباره روند کلی بازار نتیجه‌گیری کرد.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: زمانی آمار قابلیت مقایسه دارد که بخش عمده معاملات در شرایط عادی انجام شده باشد. در شرایط فعلی ممکن است برخی مالکان به دلیل فشارهای مالی، چک، مهاجرت یا سایر تعهدات، ناچار به فروش ملک با قیمت پایین‌تر از انتظار خود شوند؛ بنابراین چنین معاملاتی الزاماً نماینده وضعیت کلی بازار نیستند.
کاهش تورم اجاره؛ نتیجه کاهش قدرت پرداخت مستاجران؟
ستاریان درباره کاهش نرخ رشد اجاره‌بها نیز گفت: در بازار اجاره، مستاجرانی که دیگر توان پرداخت اجاره‌های بالاتر را ندارند، یا در همان واحد مسکونی باقی مانده و افزایش اجاره را پذیرفته‌اند یا در صورت جابه‌جایی، به مناطق ارزان‌تر مهاجرت کرده‌اند.
وی همچنین به تفاوت میان مبالغ ثبت‌شده در قراردادها و توافقات واقعی میان موجر و مستاجر اشاره کرد و گفت ممکن است بخشی از پرداخت‌ها یا توافقات خارج از مبلغ درج‌شده در قرارداد انجام شود؛ موضوعی که در آمار رسمی منعکس نمی‌شود.
ارزیابی بازار مسکن نیازمند بازه زمانی بلندمدت است
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد که تحولات این بازار باید در بازه‌های یک تا دو ساله بررسی شود. به گفته او، برای ارزیابی دقیق بازار باید متغیرهایی مانند اجاره‌بها، حجم معاملات، سرمایه‌گذاری و سایر شاخص‌های مرتبط در یک دوره بلندمدت مورد بررسی قرار گیرند.
آمار اجاره در شهرهای بزرگ و کوچک تفکیک شود
ستاریان درباره فاصله میان آمارهای رسمی و قیمت‌های پیشنهادی بازار نیز گفت: یکی از دلایل این اختلاف، تجمیع داده‌های مربوط به مناطق مختلف است. در آمارهای کلی، اجاره‌بهای روستاها و شهرهای کوچک نیز در کنار شهرهای بزرگ محاسبه می‌شود؛ در حالی که ممکن است شرایط بازار مسکن در این مناطق تفاوت زیادی با کلان‌شهرها داشته باشد. وی تاکید کرد: برای تحلیل دقیق‌تر، باید آمار اجاره‌بها و معاملات به تفکیک شهرهای بزرگ، متوسط و کوچک منتشر شود تا بتوان تصویر واقعی‌تری از وضعیت بازار ارائه کرد. ستاریان در پایان گفت: اعلام یک رقم کلی از وضعیت بازار مسکن، به‌تنهایی اطلاعات کافی برای تحلیل دقیق شرایط این بازار در اختیار کارشناسان قرار نمی‌دهد.
